绿色建筑全寿命周期经济评价基本技术参数探析

　　绿色建筑全寿命周期经济评价基本技术参数探析

　　引言

　　使用经济寿命作为全寿命周期对绿色建筑进行经济分析，控制绿色建筑的寿命周期成本，可最大限度地体现绿色建筑的经济价值，加深投资者、地产开发商和消费者对绿色建筑的了解，促进绿色建筑在我国的迅速发展。

　　1 全寿命周期

　　建设项目的全寿命周期根据时间长短的不同分为四种：

　　1.1 物理寿命

　　建设项目从决策阶段到正常使用年限过长产生损坏且无法满足用户正常使用的整段时间即物理寿命期。

　　1.2 功能寿命

　　建设项目从其决策、建造并投入使用后到自身功能无法满足业主需要的整个时间段被称为功能寿命

　　1.3 法律寿命

　　法律上规定的建设项目合理使用年限被称为法律寿命，在我国，由于研究的需要，我们通常认为法律寿命与土地使用期限一致，对住宅项目可认为其法律寿命为70年。

　　1.4 经济寿命

　　建设项目从其寿命开始，到继续使用不再经济而被更新所经历的时间就是经济寿命，它通常伴随着运营费用的提高和使用价值的降低。我们也可认为经济寿命就是从成本观点确定的建设项目的寿命周期。

　　这四者之中经济寿命短于法律寿命；物理寿命使用时间最长，但是易受到多方面影响，具有不确定性；同样功能寿命受技术更新、业主要求等影响，也具有不确定性。

　　本文研究绿色建筑的全寿命周期经济评价，绿色建筑通过前期较高的建造成本和后期较低的运营成本反映其经济性，涵盖上述成本的全寿命周期成本即全寿命周期内自身折现货币成本的优劣就成为衡量绿色建筑经济性的重要指标。对全寿命周期成本实行控制，可实现成本最优化，达到预期的经济效果。实行全寿命周期成本控制时，建造成本相对固定，但运营成本与建设项目寿命周期的选取有关：若选取的寿命周期过长，建筑后期功能的迅速下降将增大运营成本；若选取的寿命周期过短，会使建设项目过早"退休"，不能反映建设项目真实的经济性。比较上述四种寿命周期，结合我国国情并参考我国现阶段建设项目使用年限，以经济性和一定的效率为依据，本文采用经济寿命作为绿色建筑的全寿命周期，选取绿色建筑的全寿命周期为50年。

　　2 基准收益率

　　基准收益率是指建设项目经济评价中对项目费用和效益计算净现值的基准折现率，是衡量项目内部收益率的基本值，是项目可行性分析和方案比选的依据。通常，基准收益率应根据国家规划、该行业未来的发展、市场的供给和需求、风险状况等因素以该行业的平均资本构成测定得出。基准收益率反映了投资人对项目占用资金的判断，是投资人可接受的最低收益率。目前受到广泛应用的《建设项目经济评价方法与参数》列举了一些行业的基准收益率取值表，可投资者参考，此外投资者还可根据自身发展、风险、资金来源、边际成本等因素综合测定。在遵循一定原则的基础上，基准收益率按以下原则确定：

　　1）政府投资项目的财务评价必须采用权威部门发布的相关行业基准收益率；

　　2）非政府投资的项目财务评价既可采用权威部门发布的行业基准收益率，也可由投资者自行确定收益率。

　　3 费用与效益

　　与传统建筑相似，绿色建筑的效益也包括经济效益、社会效益和环境效益三方面。本文主要研究绿色建筑的经济效益，对社会效益及环境效益不作单独的评价，凡是涉及社会效益和环境效益的，可把相关的收益折算成现金流量计入投资人的费用和效益。

　　绿色建筑的全寿命周期会产生多种费用和效益，若全部考虑会耗费过长时间，且技术上有一定难度，因此本文仅对典型费用和效益列项，并计算其现金流量。绿色建筑和非绿色建筑的很多技术措施相同或接近，只在一些具体的项目如墙体保温上有所差别，所以本文以非绿色建筑为基础，绿色建筑较非绿色建筑增加的投资视为增量成本，对各种增量经济参数进行分析，得出相关结论。通常只需收集绿色建筑与非绿色建筑差别方案引起的费用和效益，就可进行绿色建筑项目的方案比选。

　　3.1 费用类型

　　3.1.1 运营前费用

　　指居民正常使用建筑物前或建筑物正常工作前发生的所有费用，是前期规划、设计阶段和施工阶段费用的总和。运营前费用如前期规划和设计费用可根据国家发布的或行业规定的参考数值取费，因为参考数值基于大量工程统计得出，所以运营前费用与最后实际发生的数额差别较小。

　　3.1.2 运营阶段费用

　　除设备更新和设备本身消耗的资源以外，设备所有的正常运营与相关维护费用的总和就是运营阶段费用。与运营前费用相比，运营阶段费用的估算比较困难，因为不同建筑所用设备及运营状况各不相同，由此引起的费用也各不相同。

　　3.1.3 设备的更换费用

　　不同品牌的同类型设备，其使用寿命也不尽相同，一般不大于建设项目的全寿命周期。在实际运营阶段，当建筑设备无法保持原有运行成本时及时更换，保证建筑物正常使用所需的设备有效地运转。

　　3.1.4 能源消费费用

　　通常我们由设备的能耗对能源消费量进行计量，再根据当时的能源价格，得出能源消费费用。对于具体的能耗，我们应当建立相关的建筑物模型，设立与能耗相关的各项参数，如墙体材料、气候类型、住户习惯等，然后用计算软件对建筑物的使用情况进行动态逐时模拟，最后得到建筑物运行的能耗数据。

　　3.2 效益类型

　　项目的经济效益是指项目对国民经济所作的贡献，分为直接效益和间接效益。

　　3.2.1 直接效益

　　由项目产出物直接产生并在项目有效统计范围内所获得的总的经济效益称为直接效益。参考《技术经济学》一书对直接效益的定义及分类，本文的直接效益可分为：

　　1）经营效益

　　建成出售型绿色建筑特有的健康可持续环境、运营期间的低能耗使消费者愿意支付更高的购买价格，且建筑物长期运营产生的效益会为房屋带来相应增值，绿色建筑高于非绿色建筑的那部分售价增量我们可视为开发商因绿色建筑获得的差额利润，即差额经营效益。

　　2）残留价值

　　指绿色建筑的相关设备达到设计使用年限无法继续使用或再继续使用不经济，需要对设备进行更新，在处理旧设备时获得的扣除处理成本费后的金额。非绿色建筑预计净残值率在3%—5%浮动，绿色建筑较好的运营管理可适当提高设备的净残值率，则其预计净残值率定为5%。

　　3.2.2 间接效益

　　在直接效益中未得到反映的、由项目引起的那部分效益称为间接效益，如技术扩散和示范效果等。

　　4 结束语

　　国内外目前关于绿色建筑经济性的研究，还没有形成固定套路及一定评价体系，没有将评价的指标模块化、标准化，可操作性不强。评价的指标体系、评价内容、参数的选择、费用和效益的认定各方看法都不尽相同，且经济评价不够直白，一方面是消费者或投资人对绿色建筑持怀疑态度，认为其徒有其表，不了解绿色建筑带来的经济收益，对绿色建筑的接受意愿不高；另一方面，绿色建筑经济评价体系的不明朗也给真正喜爱绿色建筑，想去投资、建造或购买绿色建筑的那部分投资者、开发商和消费者也带来了不便。所以，建立与一定的绿色建筑评价标准相适应的绿色建筑经济评价体系，对减少温室气体的排放及促进绿色建筑在我国的快速发展，具有积极的意义。